樓面價(jià)又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，具體是指按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估，一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
計(jì)算公式
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃可售面積
規(guī)劃可售面積=土地面積容積率。包括地上和地下部分
那么2250元的樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少錢(qián)才保本呢？
開(kāi)*商的成本主要包括以下幾方面:
一、土地成本
1、土地價(jià):2250元/m2；
2、交易手續(xù)費(fèi)（支付拍賣(mài)行的拍賣(mài)擁金）:1%計(jì)22.5元/m2；
3、契稅:67.5元/m2;
土地成本為:2340元/m2。
二、建造成本(建筑密度按0.3，綠化率按0.3）
1、建造費(fèi)用:小高層1200~1300元，高層一般為1400~1500元，本次按1450元計(jì)算。
2、綠化工程:按綠化率0.3計(jì)，種植草皮、喬木、灌木綜合按80元/m2，綠化造價(jià)為24元/m2；
3、道路、排水排污等市政配套工程，（400*0.4）為160元/m2；
4、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):方案設(shè)計(jì)一般在5元左右，施工圖設(shè)計(jì)一般在10~12元，極個(gè)別達(dá)到20元，本次計(jì)算暫按18元綜合價(jià)計(jì);
5、監(jiān)理費(fèi):一般在5~8元之間，我們按8元計(jì)；
6、造價(jià)咨詢(xún)費(fèi):按工程造價(jià)全過(guò)程控制，主要包括施工圖預(yù)算、進(jìn)度款審核、竣工結(jié)算審定，按文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之四，計(jì)7.4元；
7、建設(shè)單位管理費(fèi):一般為工程造價(jià)的2%,計(jì)2.9元；
8、預(yù)備費(fèi)按文件計(jì)算為5%，計(jì)7.25元；
9、檢測(cè)費(fèi)應(yīng)該在20元/m2以?xún)?nèi)；
建造費(fèi)小計(jì):1693.55元/m2.。暫且按1700元計(jì)算。
三、各種規(guī)費(fèi)
1、城市設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、道路監(jiān)時(shí)占用費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等，總費(fèi)用合計(jì)應(yīng)該在90元/m2；
2、各種稅收（含交易費(fèi)）:二三線城市在300元/m2以?xún)?nèi)，
上述兩項(xiàng)暫按400元/m2計(jì)算；
四、其他
1、財(cái)務(wù)費(fèi)用:按建造成本的60%加土地價(jià)，年利息支出按8%計(jì)，約270元/m2；
2、廣告費(fèi)及銷(xiāo)售費(fèi)用按建造費(fèi)用10%計(jì)為170元/m2；
3、合理利潤(rùn):按上述全問(wèn)費(fèi)用的10%計(jì)約為480元/m2；
上述小計(jì)為920元/m2；
綜合價(jià)為5360元。
朋友們，對(duì)于這個(gè)事情你們又是怎么看的呢？歡迎留言評(píng)論！
轉(zhuǎn)自 網(wǎng)一號(hào) 武軒 2018-12-08
洛麗塔0712 發(fā)表于 2018-12-12 15:58
你的意思是一年半以前，隨州4500的房?jī)r(jià)，隨州開(kāi)發(fā)商虧的褲子都沒(méi)得穿了？每平米起碼虧800？
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煮酒燃煙 發(fā)表于 2018-12-12 16:47
樓上是做房地產(chǎn)的吧
QQ巧克力 發(fā)表于 2018-12-18 19:58
聽(tīng)說(shuō)目前隨州的房?jī)r(jià)橫盤(pán)了，沒(méi)人搶了
古道西風(fēng) 發(fā)表于 2018-12-19 09:28
我覺(jué)得這個(gè)帳算的有問(wèn)題，不過(guò)我不懂建筑，只是瞎猜
墜落凡塵 發(fā)表于 2018-12-20 09:06
樓面地價(jià)算高了，稅收算低了
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